민사소송 질문
상가 3기 연체로 해지소송이 제기된 뒤 소장을 받기 전에 일부 갚았어도 계약이 해지될 수 있나요?
상가 3기 연체로 해지소송이 제기된 뒤 소장 송달 전에 일부 차임을 지급한 경우 계약해지권의 존속과 확인자료를 안내합니다.
원칙적으로 해지할 수 있습니다. 대법원은 임대인이 해지권을 행사할 당시 3기 이상 연체가 있었고, 해지 의사표시가 담긴 소장이 송달되기 전에 임대인의 동의 없이 일부 차임이 지급된 사안에서 특별한 사정이 없는 한 이미 발생한 해지권이 소멸하지 않는다고 판단했습니다. 다만 연체액, 지급·수령 합의, 해지권 포기 정황, 통지 도달 여부와 코로나 특례기간을 확인해야 합니다.
3기분에 도달한 때 해지권이 발생합니다
대법원 2024다320215 판결은 임대인이 소장으로 해지를 통지하고, 송달 전 임차인이 연체차임 일부를 지급한 사안입니다. 대법원은 해지권이 이미 발생했다고 보아 원고 청구를 일부 인용한 원심을 유지하고 상고를 기각했습니다.
기준은 해지 통지가 도달한 때가 아니라 연체액이 3기 차임액에 도달한 때입니다. 반드시 세 달 연속 연체해야 한다는 뜻은 아니며, 여러 차례 미납액의 합계가 약정 차임 3기분에 이르렀는지 계산해야 합니다.
납부 경위와 특별한 사정을 함께 확인합니다
뒤늦은 일방 지급만으로 해지권이 당연히 없어지지는 않습니다. 다만 임대인이 지급을 받아 임대차 유지에 합의했거나 해지권을 포기한 정황이 있으면 달라질 수 있고, 차임 감액·상계·보증금 충당 합의로 실제 연체액이 다투어지는지도 확인해야 합니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의8은 3기분 연체 시 해지를 허용하며, 해지 통지는 상대방에게 도달해야 효력이 생깁니다. 다만 2020년 법률 제17490호 시행 후 6개월간 발생한 차임은 연체액에서 제외됩니다. 계약서·입금내역·통지를 확인하면 법무사는 소장·답변서 등 법원서류를 작성·제출대행할 수 있지만 소송대리는 하지 않습니다.
상담 전에 확인하면 좋은 내용
- 상가 임대차계약서와 월별 차임 지급일·금액
- 월별 입금내역·정산표와 감액·상계·보증금 충당 합의자료
- 해지 내용증명·소장 부본의 발송·송달일과 이후 수령·반환·합의자료
위 내용을 모두 알고 있을 필요는 없습니다. 지금 확인되는 내용과 가지고 있는 문서만 정리해도 상담을 시작할 수 있습니다.