민사소송 질문
임대인이 새 임차인에게 보증금·월세를 크게 올려 권리금 계약이 깨지면 손해배상을 청구할 수 있나요?
임대인이 신규 임차인에게 현저히 높은 보증금과 차임을 요구해 권리금 계약이 무산된 경우 손해배상 판단 기준과 준비자료를 안내합니다.
청구할 여지가 있습니다. 임대인이 신규 임차인이 받아들이기 어려운 수준의 보증금·차임을 요구해 권리금 회수를 방해했다면 손해배상책임이 인정될 수 있지만, 기존 임대조건보다 올랐다는 사실만으로 자동 인정되지는 않습니다. 주변 시세와 적정 차임, 조세·공과금, 기존 조건과의 차이, 거래관행 등을 종합해 요구액이 ‘현저히 고액’인지와 계약 무산의 원인을 확인해야 합니다.
임대조건이 ‘현저히 고액’인지 구체적으로 비교합니다
상가건물 임대차보호법 제10조의4는 주변 상가의 조건과 조세·공과금 등에 비추어 현저히 고액의 보증금·차임 요구를 권리금 회수방해로 정합니다. 대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337·2026다201338 판결은 전후 조건의 차이, 시세·적정 차임, 거래관행 등을 구체적으로 살펴야 한다고 판단했습니다.
감정이 항상 필요한 것은 아니지만, 요구액이 현저히 높다면 적정액 자료 부족만으로 청구를 배척하지 말고 감정 등으로 확인해야 한다는 취지로 파기환송했습니다.
계약이 깨진 원인과 손해액·청구기간도 확인해야 합니다
임대인의 요구와 신규 임대차·권리금 계약의 무산 사이에 인과관계가 있어야 합니다. 신규 임차인의 자력 부족 등 법정 예외가 있으면 결론이 달라질 수 있으며, 파기환송 판결이라 최종 손해배상액은 확정되지 않았습니다.
배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없으며, 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년이 지나면 소멸시효가 완성됩니다. 기존·신규 임대차 조건, 권리금계약서, 교섭 기록과 주변 시세자료로 회수방해와 손해 범위를 판단할 수 있습니다.
상담 전에 확인하면 좋은 내용
- 기존 임대차계약서와 임대인이 신규 임차인에게 제시한 보증금·차임 자료
- 권리금계약서와 신규 임차인과의 교섭·계약 해제 경위가 담긴 문자·녹취·이메일
- 주변 상가 임대조건·감정자료와 임대차 종료일 및 차임 연체 등 예외사유 자료
위 내용을 모두 알고 있을 필요는 없습니다. 지금 확인되는 내용과 가지고 있는 문서만 정리해도 상담을 시작할 수 있습니다.