집합건물에 대지사용권이 생긴 뒤 토지에만 설정된 근저당권 경매로 낙찰받으면 소유권을 취득하나요?

대법원 2025다218240·2025다218241 판결은 건물이 객관적·물리적으로 완성되고 구분행위에 맞는 구분건물이 갖춰진 때 구분소유와 대지사용권이 성립한다고 봤습니다. 건축허가나 분양계약으로 구분의사가 표시됐더라도 건물의 물리적 완성이 필요합니다.

그 뒤 토지에만 설정된 근저당권과 그 실행 경매는 원칙적으로 무효입니다. 대지사용권 성립 전 선행 압류가 경매에서 말소됐다는 사정만으로 유효한 체납처분에 따라 토지가 처분된 것과 같아지지는 않습니다.

반대로 대지사용권 성립 전에 토지 근저당권이 설정됐다면 제20조의 분리처분금지가 적용되지 않아, 그 실행으로 토지가 매각될 때 대지사용권이 소멸할 수 있습니다. 규약으로 분리처분을 허용했는지와 분리처분금지 등기, 매수인의 선의 여부도 확인해야 합니다.

이 판결은 일부 건물의 완성 시점과 토지 지분별 효력을 다시 심리하도록 파기환송했으므로 개별 사건의 최종 소유권까지 확정한 것은 아닙니다. 등기·건축물대장·분양계약·경매기록을 검토하면 법무사는 관련 법원서류의 작성·제출대행을 할 수 있지만 소송대리나 결과 보장은 하지 않습니다.